Mercato Immobiliare: il lungo atterraggio

Scritto il alle 11:20 da sylvestro

planeAnche la matematica è diventata una opinione. Se state arricciando il naso vi invito a leggere alcuni degli articoli che alla luce della Nota Trimestrale pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 4 giugno avrebbero dovuto dichiarare senza mezzi termini che la crisi del settore immobiliare continua imperterrita da almeno il 2007 mentre si assiste a sperticate evoluzioni in cui non solo si nega il calo ma addirittura si configura una crescita se si guarda ai dati in … “maniera prospettica”.

In verità già l’Agenzia delle Entrate scriveva nella stessa  nota in caratteri cubitali e sottolineati che “… gli andamenti dovranno essere letti con l’opportuna cautela“, come dire “i numeri non sono numeri ma … eventi suscettibili di interpretazione”. Una questione di fede, insomma. Quindi ciascuno potrà liberamente decidere se aderire a questa nuova religione che finalmente libera l’uomo dalla esasperante crudezza dei valori in calo oppure, ancora meglio, sulla scorta di questo fulgido esempio ispiratore potrà decidere autonomamente di darsi una propria spiegazione soggettiva ed autoconvincente che il settore è ripartito, il subconscio non può mentire, semmai saranno le rilevazioni ufficiali ad essere sbagliate o fuorvianti.

In estrema ipotesi si potrebbe anche decidere che le rilevazioni non contano nulla e così festeggiare l’avvenuta ripresa.

Non finisce qui. Il Sole24Ore, bontà sua, arriva a titolare “Nei primi tre mesi del 2015 acquisti delle case stabili: +0,8%”. Qui il link. Un titolo rassicurante, liberatorio, il summa dell’esegesi, una nota compiaciuta che rivela la voglia di nuovo, la vittoria della volontà dell’ottimismo sulla ingiustizia dei numeri infedeli. No, non è possibile che il mercato abbia totalizzato ancora una volta dei numeri negativi, no, non esiste che ci sia stato un -3,4% sulle compravendite trimestrali, ci deve per forza essere un elemento di speranza, anzi, di gioia in quei dati.

E mentre i media di settore continueranno a festeggiare la ripresa appena scalfita da una temporanea diminuzione della crescita noi andremo a illustrare i dati pubblicati con le nostre chiavi di lettura un pò antiquate ancora basate sul tracciamento di linee di andamento sui soliti noiosi grafici.

Nell’immagine che segue sono state sviluppate le linee di tendenza delle compravendite immobiliari per trimestri omogenei basate sulle sole principali città riportate nella “Tabella 4” della Nota Trimestrale, alias Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna e Firenze.

Ciascuno dei quattro trimestri è stato scomposto in compravendite in città (linea rossa) e compravendite in provincia (linea azzurra).

(click per ingrandire)

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Nota tecnica: per chi avesse voglia di interpretare questi grafici come segno di ripresa suggeriamo di capovolgere l’immagine.

Come si può notare anche in prospettiva zonale e limitatamente alle grandi città emerge prepotente che, dopo un periodo di forti cali nelle vendite, in questa fase è in atto un lento tentativo di ammorbidimento della decrescita con l’avvio di uno sviluppo laterale che potrebbe assestarsi sui valori attuali e comunque al di sotto di quelli avuti nel 2012.

E’ bene ricordare che in altri paesi la crisi immobiliare si è manifestata e sviluppata in maniera più violenta e rapida con corposi crolli di vendite e quotazioni nell’arco di pochi anni. In Spagna, ad esempio si è avuto un picco di vendite oltre le 900mila unità e si è scesi nel top della crisi a poco più di 300mila, praticamente ad un terzo dai massimi. Nel nostro caso la lentezza nell’affrontare la crisi ci ha portati per ora al dimezzamento delle compravendite con una debacle devastante nelle province che sono addirittura scese sotto le performance delle rispettive città capoluogo (vedi grafici sopra).

A mio parere se si volesse guardare alla situazione reale del settore e del paese, lasciando perdere i canti delle sempiterne sirene di regime che osannano la ripresa già iniziata, non ci sono elementi per ritenere che siamo prossimi ad una inversione di tendenza anzi più di un segnale lascia intendere che si proseguirà sulla strada del lento atterraggio sia di quotazioni che di vendite. Al diminuire delle prime si avrà un rallentamento del calo delle seconde, a meno che non si voglia credere nel fantasmagorico effetto EXPO o in qualcuna delle fantasiose alchimie finanziarie come nuovi condoni (prima o poi arriveranno) o nuovi incentivi (si sente proprio la mancanza di altro cemento).

Entro fine mese saranno pubblicate le note territoriali ed avremo modo di approfondire i dati di dettaglio; sarà un nuova occasione per allietarsi con i funanbolici articoli della stampa di settore, chissà di quanto saranno cresciute le performance di immaginifica scrittura nel frattempo.

Sylvestro.

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8 commenti Commenta
tanduri
Scritto il 7 giugno 2015 at 13:44

ciao Sylvestro, ti volevo chiedere prendendo spunto da questo spezzone dell’articolo del Sole24Ore che hai linkato..

“..Sui volumi delle compravendite nel quarto trimestre del 2013 e nel primo trimestre del 2014 ha inciso in maniera considerevole l’entrata in vigore (dal primo gennaio 2014) di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale più vantaggioso (l’imposta di registro per la prima casa è scesa dal 3 al 2% e per la seconda dal 10 al 9%). I dati opportunamente rielaborati dall’agenzia delle Entrate tenendo conto di questo cambiamento portano a registrare nel primo trimestre di quest’anno compravendite in aumento dello 0,8%. Un dato che segna una discontinuità rispetto al positivo 2014, ma mantiene un segno positivo..”

domanda che sorge spontanea..

ma quando fu a suo tempo pubblicato il resoconto relativo ad un più voluminoso I trim2014 ..
i vari organi di informazione nostrani citarono in ballo l’apporto del nuovo regime fiscale che favorì la traslazione delle compravendite nel 2014 o (come suppongo) evitarono il più possibile di parlarne?

adesso.. quando un -3,4% c’è da trasformarlo in un +0,8% allora si che fa comodo tirarlo in ballo.
quelle malcelate ntn del regime fiscale sono un boomerang lanciato nel 2014 che, dopo un anno, alla resa dei conti.. gli torna in faccia nel 2015.

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Scritto il 7 giugno 2015 at 19:22


adesso.. quando un -3,4% c’è da trasformarlo in un +0,8% allora si che fa comodo tirarlo in ballo.
quelle malcelate ntn del regime fiscale sono un boomerang lanciato nel 2014 che, dopo un anno, alla resa dei conti.. gli torna in faccia nel 2015.

Perfettamente d’accordo, la crisi del mercato immobiliare è diventata il classico cosidetto “Elefante nella stanza”, cioè una presenza ingombrante che non si può ignorare eppure gli addetti ai lavori continuano imperterriti ad arrampicarsi sugli specchi con fantasiose ricostruzioni che alla fine, come giustamente dici, si rivelano controproducenti.

Vedremo cosa ci riserveranno alle prossime pubblicazioni ufficiali … :D

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tanduri
Scritto il 8 giugno 2015 at 20:16

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Scritto il 8 giugno 2015 at 22:00

Ok, ma io per prossime intendevo nei prossimi trimestri ;) :D

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tanduri
Scritto il 11 giugno 2015 at 23:22

Sylvestro ti volevo segnalare un altro interessante articolo/titolo del Sole24Ore..
Sembrano pensarla e dirla diversamente da te.

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Scritto il 12 giugno 2015 at 12:34

Sylvestro ti volevo segnalare un altro interessante articolo/titolo del Sole24Ore..
Sembrano pensarla e dirla diversamente da te.

C.V.D. Il Sole24Ore non è nuovo a questi episodi, dipende da chi firma il pezzo; alcune penne si prestano a fare semplice eco agli articoli di altre entità senza entrare nel merito di quello che viene detto.

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tanduri
Scritto il 12 giugno 2015 at 19:01

scritto da info”n”data il 10 giugno..
un nome una garanzia di attendibilità.. :)

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Scritto il 12 giugno 2015 at 22:06

scritto da “infondata” il 10 giugno..
un nome una garanzia di attendibilità..

O_o Caspita, un nome una garanzia! Bravo Tanduri, non me ne ero accorto :D:D:D

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